Ob die eigene Finca auf Mallorca, eine Villa in der Toskana, eine Stadtwohnung in Barcelona oder ein Ferienhaus an der Nordsee, viele träumen von ihrem eigenen Urlaubsdomizil und wollen sich deshalb eine Ferienimmobilie zulegen. Da gerade in den letzten Jahren die Immobilienpreise nahezu weltweit deutlich gestiegen sind, konnten auch Ferienobjekte deutlich an Wert zulegen. Wer eine Ferienimmobilie sein Eigen nennen kann, der darf sich so doppelt glücklich schätzen. Wenn dennoch der Fall eintritt, dass das Ferienobjekt aus privaten, finanziellen oder gesundheitlichen Gründen verkauft werden muss, dann sollte ein seriöser Immobilienmakler mit dem Verkauf betraut werden. Dieser kennt den regionalen Immobilienmarkt, in dem das Objekt liegt, sehr gut und beherrscht zudem die wichtigsten Verfahren zur angemessenen Bewertung der Immobilie. Basierend auf Marktumfeld und -preis kann der Makler so zusammen mit dem Eigentümer eine maßgeschneiderte Vermarktungsstrategie entwickeln.
Ferienhaus verkaufen: Die wichtigsten Schritte zum erfolgreichen Verkauf
Ferienhäuser, -wohnungen oder Fincas können entweder als Urlaubsdomizil zum Abschalten und Entspannen genutzt werden oder alternativ auch als attraktive Kapitalanlage dienen. Deshalb sind sie gerade unter wohlhabenderen Menschen sehr beliebt und lassen sich oft mit guten Gewinnspannen vermieten oder auch weiterverkaufen.
Geht es für den Makler darum ein Ferienhaus verkaufen zu müssen, dann steht zu Beginn des Verkaufsvorganges zunächst die entsprechende Immobilienbewertung. Die Immobilienbewertung ist auch oft der erste Kontakt mit dem Makler, der daraufhin per qualifizierten Alleinauftrag das Objekt vermarkten soll. Zur Bewertung stehen dem Immobilienmakler dabei drei verschiedene Verfahren zur Verfügung, die je nach Art und Nutzung der Immobilie zu wählen sind. Zur Auswahl stehen dabei das Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren. Geht es beispielsweise darum, ein Ferienhaus zu verkaufen, dann können hier das Vergleichswert- oder Sachwertverfahren Anwendung finden. Wird die Immobilie dagegen dauerhaft vermietet, dann kann auch das Ertragswertverfahren Anwendung finden. Hierbei werden die zu erzielenden jährlichen Mieterträge mit einem objektspezifischen Kaufpreismultiplikator verrechnet.
Seriöse Immobilienmakler werden nach erfolgter Bewertung die weitere Vermarktungsstrategie festlegen. Hierbei wird in Abstimmung mit dem Eigentümer u. a. über folgende Punkte entschieden:
– ob der Verkauf als diskreter Verkauf durchgeführt werden soll.
– in welchen Kanälen das Haus inseriert wird.
– welche wichtigen Punkte in der Ausarbeitung des Exposés aufgegriffen werden sollen.
– welche Besonderheiten oder Extras die Immobilie sonst noch aufweist.
Auf Grundlage der Vermarktungsstrategie stehen im Anschluss das Management und die Durchführung der Besichtigungstermine sowie der darauffolgende Verkaufsabschluss mit Vertragsunterzeichnung auf der Agenda.
Fällt beim Verkauf einer Immobilie Steuer an
Bei der Betrachtung der steuerlichen Handhabe bei Immobilienverkäufen muss zunächst auf die Spekulationsfrist geachtet werden. Diese beträgt bei Immobiliengeschäften zehn Jahre. Befindet sich das Objekt also mindestens zehn Jahre in Besitz des Eigentümers, dann sind die aus dem Verkauf erzielten Gewinne steuerfrei.
Der Verkauf ist ebenso steuerfrei, wenn die Immobilie die Zeit nach dem Erwerb ganz oder teilweise vom Eigentümer oder enger Familienangehöriger selbst genutzt wurde. In diesem Zuge gelten allerdings nur Ehepartner sowie Kinder als enge Familienmitglieder. Wird das Objekt dagegen fremdgenutzt und somit Mieterträge generiert, dann muss die Spekulationsfrist von zehn Jahren eingehalten werden. Wird diese nicht eingehalten, dann fällt auf den Gewinn, der aus dem Immobilienverkauf entsteht, die volle Einkommenssteuer mit dem persönlichen Steuersatz an.
